Налоги на недвижимость. Часть 1

На этапе обсуждения условий предстоящей сделки необходимо грамотно оценить налоговые риски, которые непременно появятся после ее заключения. Это налоговое планирование. Оно представляет большую важность как для продавцов, так и для покупателей, так как, проводя сделку с недвижимостью, обе стороны получают не только обязательства перед государством, но и некоторые привилегии, которыми следует воспользоваться с максимальной выгодой. 

Налоговые имущественные вычеты представляют собой комплекс привилегий, позволяющих уменьшить сумму налога. По сути это возвращение налога на доходы. Согласно налоговому кодексу РФ, продавец или покупатель имеет право возвратить налог или сократить сумму выплаты. Например, гражданин, который приобрел квартиру, может вернуть часть затраченных на ее покупку средств. 

Механизм налоговых льгот был разработан и включен в законодательство в 1992 году. Но его практическое применение началось только с 2001 года, когда начал действовать Налоговый кодекс. 

В соответствии со ст. 220 НК РФ, имущественный вычет бывает двух видов:

1. Предоставляемый в связи с приобретением жилого недвижимого имущества. 
2. Предоставляемый в связи с продажей имущества. 

Оба варианта позволяют уменьшить налоги на доходы физического лица за счет сокращения налоговой базы. Таким образом, покупатель и продавец жилья получают возможность либо полностью вернуть уплаченный налог, либо сократить его на сумму вычета. 

Вычеты суммируются, когда за один налоговый период (календарный год) гражданин совершает сразу две и более разные сделки. Например, продает один объект недвижимости и покупает другой (альтернативная сделка). Стремясь повысить качество жизни, люди часто продают старую квартиру, чтобы в скором времени приобрести новую — большую по площади, более удобную по расположению, с лучшей планировкой и т. д. В таком случае налоговый вычет идет по покупке и по продаже одновременно. 

Получить вычет могут только налоговые резиденты РФ, имеющие официальный источник дохода и уплачивающие с этого источника налог на доходы физических лиц. 

По общему правилу, резидентом считается физическое лицо, пребывающее на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. 

Налоговый вычет при продаже имущества можно получить неограниченное количество раз, но не более одного раза в календарный год. 

Вычет на приобретение жилой недвижимости предоставляется однократно и только на один объект. В связи с изменением налогового законодательства с 2014 года налогоплательщик, ранее не использовавший свое право на налоговый вычет, имеет право при приобретении жилой недвижимости после 01.01.2014 года зачесть остаток налогового вычета по налогу на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае приобретения после 01.01.2014 года еще одного объекта жилой недвижимости, если сумма вычета заявленного при первой покупке будет меньше предельного размера 2 млн. руб. 

Налог при продаже недвижимости 

Квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, жилые дома с земельным участком или земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а также части и доли в этих объектах. 

Недвижимость продана, гражданином получен доход, а значит этот гражданин обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% (НК РФ, ст. 208, 209, 224). Однако сумма налога может быть уменьшена путем применения установленного ст. 220 НК РФ налогового вычета или в случае подачи декларации с последующим налоговым вычетом который применяется при продаже квартиры. На размер льготы влияет срок владения недвижимостью. 

Сумма налога 

1. Недвижимое имущество принадлежало Вам 3 года и более со дня приобретения (приватизации, покупки, дарения и т. д.). В этом случае доход, полученный Вами от продажи квартиры, не облагается НДФЛ. У Вас отсутствует обязанность предоставлять в налоговую инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ. 
2. Недвижимое имущество принадлежало Вам менее 3-х лет со дня приобретения (приватизации, покупки, дарения и т. д.). В этом случае доход, полученный Вами от продажи квартиры, облагается НДФЛ. Вы обязаны до 31 апреля года, следующего за годом продажи недвижимого имущества, предоставить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ. 

Куда обратиться 

В 2009 году в НК были внесены поправки, вступившие в силу в январе 2010 года, которые позволили собственникам, владеющим квартирами сроком от 3-х лет, продавать их без подачи декларации по НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 и пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такие операции больше не предполагают уплату НДФЛ. Если собственность приобретена менее 3-х лет назад, то продавцом должен быть уплачен налог на доходы физических лиц. Продавец обязуется подать в Налоговую инспекцию по месту жительства декларацию за тот календарный год, в течение которого была продана квартира, до 30 апреля следующего календарного года. 

Нарушение сроков подачи налоговой декларации по НДФЛ влечет взыскание с гражданина штрафа в размере 5% от не уплаченной в срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1 000 рублей.