Купить долю в квартире: сложно, но можно!

Покупка доли в квартире – гражданско-правовая сделка, при которой объектом купли-продажи выступает не отдельный самостоятельный объект недвижимости (как, например, комната), а доля в праве общей долевой собственности. 

Занимательная математика 

Доля в квартире может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5 или 3/16. При этом границы собственности нельзя измерить рулеткой. К примеру, в однокомнатной квартире общей площадью 32 кв.м. 1/2 доля будет 16 кв.м. Но сюда могут входить кусочки кухни, комнаты, сан. узла и коридора. Как и в трехкомнатной квартире в 64 кв.м., где, например, 1/3 доля от общей площади составит 21,3 кв.м. Но эти метры тоже включают часть кухни, коридора, сан. узла и жилых комнат. У потенциального собственника долевой недвижимости возникает резонный вопрос: как жить в виртуальном пространстве и где же получить место для размещения? 

Моя доля с краю 

Часто долевую собственность на квартиру путают с частной собственностью на комнату или квартиру в многоквартирном доме. Из статьи 36 Жилищного кодекса РФ понятно, что владельцам помещений в многоквартирных домах на праве общей собственности принадлежат общие территории, не являющиеся частями квартир и обслуживающие больше одного помещения в доме. Это и лестницы, и подвалы, и лифты, и технические этажи, и чердаки, и санитарно-техническое оборудование, и так далее. Кроме того, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относится также земельный участок, где находится этот дом и объекты, предназначенные для обслуживания дома и располагающиеся на этом участке. 

С другой стороны, у собственника доли в праве собственности на квартиру немного меньше прав. Поэтому Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. В частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение и пользование имуществом, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (если соглашением собственников не определен иной порядок пользования). Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех собственников, независимо от величины их долей. Иными словами: поменять или продать свою комнату в коммуналке можно лишь после того, как получено согласие соседей. Именно это нужно учитывать при покупке доли недвижимости. Иначе есть риск столкнуться с неожиданными проблемами. 

Соблюдаем правила 

Специалисты с сожалением отмечают, что конфликты между собственниками долей в квартире – не такая уж и редкость. Именно поэтому продажа доли недвижимости считается не самой простой задачей. Обуздать «темную лошадку» и обойти все неудобства, связанные с покупкой или продажей доли в квартире, легко помогут советы профессионалов. 

Если собственник готов продать долю квартиры, то он обязан сначала предложить выкупить ее другим собственникам. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно предупредить других собственников о своих желаниях и дать им месяц для принятия решения. 

Если же другие собственники жилья отказываются от предложения приобрести долю, то можно подать заявление об отказе от преимущественного права покупки и заняться оформлением договора купли-продажи. При его оформлении особое внимание обратите на стоимость продаваемого имущества: цифра не должна отличаться от той, какую вы предлагали соседям. В противном случае они могут обжаловать вашу сделку в суде. А он в свою очередь признает ее недействительной. 

Чтобы избежать проблем, покупатель доли недвижимости должен убедиться в том, что статья 250 ГК РФ не нарушена (и потребовать письменное доказательство), иначе можно лишиться покупки. 

Одним из самых весомых аргументов в пользу покупки доли недвижимости – право прописаться в квартире. Однако помните: если доля в квартире будет слишком маленькой (1/20, 1/50. 1/100), то УФМС может отказать в прописке. Чтобы не было риска, приобретайте 1/10 долю недвижимости. «Хорошая» доля позволит новому собственнику не только прописаться и вселиться в одну из комнат. Но и в перспективе помочь выкупить квартиру целиком. 

И все же долевой собственности бояться не нужно. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли порой бывает единственным выходом. При этом легко можно сэкономить время и все сделать правильно, не доводя дело до критической ситуации. Важно, чтобы сделки купли-продажи долевого имущества проводили специалисты, специализирующиеся на жилищных вопросах. 

В этом случае можно рассчитывать, что интересы продавца и покупателя будут защищены юристами и законом. 

Важно знать 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Кстати 

Как «появляется» долевая собственность? Самые распространенные случаи возникновения долевой собственности: 

1. Покупка квартиры в браке (исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный договор). 
2. Наследство (если наследников более одного).